Tulu lähenemine hindamise kinnisvara ja äri. Taotlus tulude lähenemist

Tulu lähenemine on kogu kombinatsioon hindamismeetodid väärtustel, vara organisatsiooni, äri ise, kus kulud määramine tehakse muundamise majanduslikku kasu, mis on tulevikus oodata. Teoreetilised alused see lähenemine on üsna veenev. investeeringute väärtus on väärtus tulevikus kasu hetkel, mis on diskonteeritud tulumäära, mis on peegeldus riskantsuse investeeringuid.

See on mõistlik ja sobib mis tahes kasutatud tootmine ja müük vara objekti olemasolevate ettevõtete, samuti tema äri ette positiivset tootlust. Suurusjärku riske investeeringute äri on näidanud hinnangulise diskontomäära. In rolli, et majanduslikus mõttes on praegu tootlus nõutud investoritele investeeritud kapitalilt võrreldaval tasemel riskiga investeering objektid või on tootlus alternatiivsete investeeringute võrreldava riski hindamise ajal.

Omadused

Taotlus tulude lähenemist praktikas on üsna raske ülesanne, sest see on vajalik, et hinnata iga oluline määraja kulu - tootlus ja kasumi. Hinnates ettevõtted kasutavad neid tehnikaid, pead olema kindel, et põhjalikult analüüsida kõiki põhielemente, sealhulgas kulud ettevõtte käive, mis on otsene mõju kasumi, kulude ja riskidega, mis on loodud iga liige.

Tulu lähenemine väärtustamine äri kasutatakse üsna sageli. Näiteks juhul ülevõtmine või ühinemine, siis see meetod on kasutada sagedamini kulude või turul. Attachment ostja kapitali on nüüd tehtud ootus, et rahavoogude saama tulevikus mis ei saa pidada tagatud, kui neid iseloomustab teatud riske. Sissetulekute meetodit hinnata nende teguritesse väärtus, et kasutamine turupõhise lähenemisviisi nõuab tavaliselt hinna-kasumi suhe, või mõni muu sarnane tulu kordsete retrospektiivse periood, võtmata arvesse tulevikus.

Turgude telli iseloomulikud jooned, nagu ebakindlus ja suutmatus pakkuda sama hoolikalt, mida saab saavutada tingimusel, kasutades tulu lähenemine prognoosi tulevaste tulude ja diskontomäära. Näiteks suhe "hinna-kasumi", mida kasutatakse aastas, ei võimalda kajastada adekvaatselt oodatud muutusi järgnevatel aastatel. Õige kasutamise koefitsiendid annab võimaluse näidata üldise soodustuste investorite nad sageli tsiteerida müüjad või tööstuses allikatest.

kasutamise

Analüüsi ja kaitse vajaduste ja teavet äriühingu eelarvet, mis sunnib tegema muudatusi ja arengut finantsmõju loodud kava, prognoosid ja põhilised laused. Tulu lähenemine hindamise äri võimaldab teil mõõta kõiki eeldusi, mis on seotud kas on olemas teatud eelised imendumist tulemusena tulude kasvu, vähendada kulusid, parandada protsesse või vähendada kulusid väikese kapitalisatsiooniga. Selle lähenemisviisi on võimalik mõõta ja arutada kõike. Lisaks saab seda kasutada, et määrata ilmnemise aega oodatud kasu, samuti näidata protsessi vähendades ettevõtte ulatuses, et seal on liikumine kasu kaugemas tulevikus.

Kasutades tulu lähenemine annab nii ostjate ja müüjate võimalus määrata õiglane turuväärtus ettevõtte, samuti selle investeeringu väärtus ühe või mitme strateegilise ostjad. Kui see vahe on selgelt kuvatud piisavalt, ostjad ja müüjad saavad hõlpsasti kindlaks kasu sünergiast ning võtta informatiivne lahendusi.

Kui kasutate tulu lähenemine väärtustamine äri, peate meeles pidama, et arvutada kulude koosneb kulu kogu vara, mida kasutatakse käigus otsest tegevust. Osana lähenemisviisi, on olemas mitmeid meetodeid, et hinnata, on kõige suuremat huvi. Eelkõige need meetodid on kohaldatavad tulu lähenemine: kapitalisatsiooni ja diskonteeritud rahavoog. Saate vaadata neid lähemalt.

meetodid

Meetodil kapitaliseerimise rahavood kokku ettevõtte väärtus on avastatud, sõltuvalt rahavoogude vara potentsiaali ettevõtte. Rahavood äritegevuse või ettevõtte kui terviku - vahe on kõik laekumised ja väljamaksed vahendite arveldusperioodi. Tavaliselt kasutatakse arvutamisel ühe aasta jooksul. Tehnika on teisendada esindusliku oodatud rahavoo nüüdisväärtus jagades kogu voolu summa kapitalisatsiooni määr vastu. Sel juhul on sobiv tuluallika, mõned muudatused.

Et kasutada tavapäraste arvutamise meetodit rahavoogude puhaskasum Lisaks (arvutatud pärast maksu) mitterahalised kulud määrata absoluutväärtus rahavoog kapitaliseerita. See arvutusmeetod võib pidada lihtsustatud võrreldes arvutamisel vaba rahavoog, mis on kajastatud samal Lisaks nõutakse kapitaliinvesteeringute ja vajadus kapitali täiendamist, on kaubeldavad.

Diskonteerimistasu rahavood

See meetod on põhimõtteliselt põhineb ainult oodatavate rahavoogude mis on loodud ettevõtte ise. Iseloomulik vahe see seisneb selles, et kulud vaja punktisumma arvutamisel määrata esindaja tasandil rahavoog. See meetod arenenud riikides oli levinuim tingitud asjaolust, et seda saab kasutada, et võtta arvesse kõiki väljavaateid. Rahavood on üldjuhul võrdne summa netotulu ja amortisatsiooni, tingimusel, et lahutamise juurdekasv käibekapital ja kapitalikulutusteta.

Järgmised kasutustingimused diskonteeritud rahavoogude meetodit:

• on alust arvata, et tulevased rahavood on erineva voolu, mis on me räägime arenev ettevõte;
• seal on ruumi otstarbekalt hinnata tulevaste rahavoogude kasutamisel äri või kommertskinnisvaraga;
• objekt on ehitada terviklik või osaline etapis;
• Enterprise on suur mixed-use kaubanduslikku väärtust.

Sissetulekute meetodit kinnisvara väärtuse hindamise diskonteeritud rahavoogude meetod on parim, kuid selle kasutamine on väga töömahukas. On hinnanguid, mis ilma käesoleva meetodi toota võimatu. Nendeks arengu investeerimisprojekti tema järgnev hindamine.

Selle meetodi eelised diskonteerimise

Kui te tava tulu lähenemine hindamise kinnisvara või ettevõtte kaudu diskonteerimise meetod, siis on võimalik kindlaks teha mõned peamised eelised. Esiteks me räägime, mida tulevikus kasumit äri otseselt arvestada ainult oodata tegevuskulud toodete valmistamisele selle hilisema müügi ja tulevaste investeeringute seotud hoolduse ja tootmise laiendamise ja kaubanduslikku võimekust, kajastub prognoosi kasumit ainult kaudselt läbi oma praeguse amortisatsiooni.

olulised punktid

Hindamine tulu lähenemisviisi puudumine kasumi või kahjumi näitajana investeeringute arvutuste tegemist pärast kohandamist, et kasum on näitaja raamatupidamise aruandluse, nii märkimisväärsed manipuleerimise ajal.

Diskonteeritud rahavoogude meetod koosneb kolmest mudelid:

• Soodsad dividende;
• jäänud tulu;
• diskonteeritud rahavoogude.

Kui praktiseeritakse ärilist lähenemist vastavalt mudeli dividendi soodushinnaga sertifikaadi rahavoogude, kohaldada väljamaksed aktsiat. Vaatamata sellele, et mudel on oluliselt levinud rahvusvahelise praktika tuvastamiseks ja hindamiseks vara väärtuse ettevõtte, tal on palju puudusi. Mudelitel ei jaotamata kasumi raamatupidamise kraadi. On vahe dividendipoliitikat, mitte ainult üksikute ettevõtete, vaid ka kogu riigis. See meetod ei saa kasutada ettevõtetel, mis ei ole kasu. See mudel sobib kõige paremini arvutamiseks väärtus vähemusosaluse.

Jääkkasum Mudel

Tulu lähenemine hinnangul järelejäänud mudellähenemisviisi eeldab, et kui meedet rahavoogude väärtus jäänud tulu kasutatakse, st vahe kasumi ja peale suuruse kasumi, mis oli ennustatud aktsionäride ajal ostu ettevõtte või selle aktsiad. Kui ettevõtte väärtus arvutati eelduste põhjal sobiv mudel, see on võrdne summaga bilansilise väärtuse käesolevale väärtus oodata tulu summa, mis jääb järele see. See mudel näitab märkimisväärset tundlikkust andmete kvaliteeti, mis on esitatud finantsaruannetes. Vene tingimused piisavust sellise teabe suhtes on põhjendatud kahtlus.

Kasu Aktsionärid

Loomulikult osanike või aktsionäride ettevõtte, mis on teatud ajalugu, samuti dividendimaksed fakte, võib ära soodushinnaga mudel arvutada kulud tema enda firma. Olukord on see, et selles sektoris ettevõtete aktsionäride harva vähemus, nii et neid kõige sobivam viis on kasutada tulu lähenemine hindamise kinnisvara ja ärimudeli diskonteerimisega tasuta rahavood. Selles süsteemis võti on saadaval Käteisalennus määrad või eeldatava investeeringu tasuvust. Suurim probleem on see mudel on prognoosi täpsuse vaba rahavoog, samuti piisav määratlus diskontomäära.

Kui me rakendame tulu lähenemine, mille määratlus on toodud eespool, kasutades diskonteeritud rahavoogude meetodit kui eeldatav tulu äri, võtta arvesse prognoositud rahavood, mida saab kõrvaldati ringlusest pärast nõutud reinvesteerimise sularaha kasumit. Indikaatorina rahavoogude ei sõltu raamatupidamissüsteemi kasutatakse ettevõtte ja selle amortisatsiooni poliitika. Sel juhul tuleb kindlasti arvesse võtta kõik rahavood, - laekumised ja väljamaksed. Hindamine rahalise mõttes kasulikke raha on selline, et kui kõnealuste protsesside tulemusena on nende vähendamise summa, mis oleks olnud investorile kättesaadavaks ajal kätte rahavoogude, tingimusel, et ta pani oma raha ei ole äri just nüüd, ja mida -Mis muude investeeringute vara avaliku iseloomuga, näiteks likviidsuse julgeoleku või pangahoius.

täiendavad tehnikad

Tulu lähenemine, mille näiteks oli varem kirjeldatud, hiljuti kasutatud vähem, ja nüüd on muutunud kõige levinum hindamismeetod. Seda kasutatakse, et hinnata erinevate varade ja aluseks tema idee, et igasugune vara, mis eraldab põhiomadused aktsiaoptsioonide lubatakse hinnata seda võimalust. Praegu tagasilükkamist tulu lähenemine on kõige sagedamini läbi kasuks optsioonide hindamise mudeli (vastavalt Black-Scholes).

Selline süsteem, seda kasutatakse, võimaldab hinnata koguväärtus Ettevõtte omakapital või ettevõtte puhul, kus see töötab suuri kahjusid. See mudel on mõeldud täiendavalt selgitada, miks kulu omakapitali ettevõte ei ole null, isegi kui vähendada kulusid ettevõtte alla nominaalse suuruse võla. Isegi sellise eelise, võib märkida, et Black-Scholes mudelit hindamise Vene ettevõtted praegu on rohkem teoreetiline. Peamine probleem, mille tõttu see mudel ei saa kohaldada kodumaise äri - see on puudumise mõningaid tõendeid mudeli parameetrid, mida on kiiresti vaja.

järeldused

Tulu lähenemine äri hindamise ja kinnisvara hakati kasutama palju harvemini, ja see juhtub mitmel põhjusel. Eelkõige puudutab see puuduste tõttu, mis on raskusi selle kasutamine tarbijatele. Esiteks tuleb märkida, kui raske on teha prognoose tuleviku kulude teenuseid ja tooteid ning tooraine, samuti ülejäänud kompleksi sisend näitajad. Sel juhul saame rääkida mõned subjektiivne ekspertiise. Lisaks on probleemiks madal kuritegevuse avastamise teavet Vene ettevõtete, ja kuna see on kriitilise tähtsusega õige arvutamine ja Black-Scholes mudeli järgi. See on tingitud peamiselt madala ärikultuuri ettevõtted.

Suur hulk aktsiaid, sealhulgas praeguseid ja suurtes pakendites, koondunud väikese ringi inimeste ja osa vähemusaktsionäride ja väikeste kinnisvaraomanike, mille osakaal on väga madal, aktsiakapitali on tühine. Tuleb välja, et paljud ettevõtted ei ole lihtsalt huvitatud avaldada mis tahes teavet. Seepärast on palju keerulisem sissetuleku arvutamise lähenemisviisi seoses enamiku tööstusharude ja ettevõtete Venemaal. Muudes tingimustes, see toimib hästi, mis näitab kõiki oma eeliseid ja usaldusväärsust.