Müüa korter vähem kui 3 aastat omandiõiguse. Ostmine ja müümine korterit. Korterite müük

Nagu teada, tulu müügiks kortereid füüsilistele isikutele kohaldada üksikisiku tulumaks - tulumaks üksikisikute. Ostes ja müües territooriumil Vene Föderatsiooni, on kõikidel juhtudel makstakse Venemaa eelarve, isegi kui tehing toime teiste riikide kodanikke.

Nimetatud jäävad õiguslike tehingute on nii mitmekesine ja küllastunud, mida saab kirjeldada ainult muljetavaldav multi-mahu. Sama artikkel järgib palju kitsam eesmärk: paljastada mõned funktsioonid kodanike korterite müük, kui vara jääb nende valduses vähem kui kolm aastat.

Õiguslikust seisukohast, kui pikalt ette majaomanikke enne müüki põhimõtte tõttu teistsuguse hinnangu maksubaasi. Selline pretsedent on omane Vene õigusaktidele. USA-s, näiteks sellist tehingut ei maksustata üldse (mitte see üks põhjusi, puhkes 2007. aastal kinnisvara kriisi?), Lääne-Euroopas, vastupidi, kujutab rangema lähenemisviisi. Maksu- kood on selle nõude. 17.1 Art. 217 potentsiaalselt tulumaksuvaba enamik venelased - Kinnisvara omanikud, kes on nii kolm aastat või rohkem.

Kuid vähemalt sama pikk omandi maksuseadustik (Art. 208 lk. 1, lk. 5) tagatud õiguslikku olukorda, kui korteri müük maksustatakse. Vähem kui 3 aastat omandi kaasneb kaks võimalust määrata kindlaks tulumaksu summa (PIT), nii - määraga 13% korterite müük, mida peetakse hiljem. Muide, Prantsusmaal maksu saanud palju karmimad. Seal, korterite müük aastal pärast ostu tulule eelarve ulatub kolmandik selle väärtust.

Majanduslik põhjus diferentseerumise

Miks riik näitab väga erinev lähenemine maksustatava tulu määramiseks, võttes vaatamisväärsus nagu näiliselt mittemajanduslikud näitaja nagu ametiaja? Miks maksuamet võtta võrdlusaluseks kolmeks aastaks?

See on palju tulusam korteriomanik, kui see ei olnud piisav, oodake rohkem kui kolm aastat, ja siis müüa osta uus, jättes kõik raha ise. Tõepoolest, "klassikaline", sest omanik teeb. Aga teises arvab kinnisvara spekulant. Tema jaoks on ostu ja müügi korterid - äri. Maksude kaudu Vene riigi mitte ainult piirab kasumlikkus sellise spekulatsiooni, vaid ka säilitab samal ajal meelitada vahendite eelarvest.

maksu võimalusi

"Lühiajaline" omanikul on õigus valida, soodsam teda maksustatakse tulumaksuseaduse (PIT) müük korteris. Vähem kui 3 aastat omandiõiguse - õiguslik termin määratleb kaks võimalust määrata aluse maksu selles olukorras. Nagu juba mainitud, on maksumäär mõlemal juhul on 13%.

Esimene võimalus oleks maksustatav netotulu omaniku vahe ostuhinna ja müügihinna. Näiteks omanik ostis korteri eest $ 1,4 miljonit. Hõõruge., Ja müüdud $ 1.9 miljonit. Rub. Puhaskasum omaniku 0,5 mln. RUB kui see müük korteris. Vähem kui 3 aastat omandiõiguse - asjaolu, mis vähendab kasumit maksusumma (1900-1400) * 13% = 65000 rubla ..

Teises teostuses kui korter on saanud vara tasuta maksubaas on oma müügihind langes 1 miljon. Rubla (Art. 220 para. 1, lk. 1 maksuseadustik). Vene Föderaalmaksu Service kiri № ED-4-3 / 13578 alates 2013/07/25 on kodifitseeritakse määramise kord summa maha arvata maksustatava netotulu.

Oletame, et müügist saadud korterite aastal 1,7 mln. Rublades. Omanik, kes müüs selle peab maksma eelarve summat (1700 - 1000) * 13% = 91000 rubla ..

Teine võimalus maha arvata maksubaasi

Olukordades, kus üürileandja on investeerinud oma remondi võimalusi üle 1 miljoni. Hõõruge., Ost ja müük korter teda võib kaasneda muud vahendid vähendada maksubaasi. Vastavalt Art. 220 maksuseadustiku, on tal õigus vähendada laekunud tulust tegelikult kantud ja dokumentaalselt tõendatud kulud.

Mis põhjustab ebaseaduslik "maksude optimeerimine"

Kahjuks juhtub, et korteriomanike kokkumängu Vahendamine ja ostjad teadlikult alahinnata nende turuhind, sageli ebaseaduslikult "optimeerida" mahaarvamisi. Mida see tähendab Dodgers? Maksuhalduril, otsustada, kas alahindamine on õigus kohtu murda tegelema - tagasi korteri omanik. Lisaks piisava Notaril on õigus keelduda registreeru müügilepingu.

Resident - mitteresidendist

Ülaltoodud maksumäärad kehtivad elanikud, see tähendab, et inimesed, kes elavad Venemaa territooriumil 183 päeva aastas. Absoluutne enamus neist moodustavad Venemaa kodanikud.

Teiselt poolt, omada ja käsutada vara nagu korterid ja on mitteresidentide - välismaalaste ja Venemaa kodanikud, kes elavad peamiselt välismaal. Nende jaoks korterite müük on maksustatud kõrgema määraga, rohkem kui kaks korda nii suur: 30%. Ja mitteresidentide kolme aasta jooksul maksu kood ei ole isegi mainitud. Öelge, ükskõik kui mitu korda nad ei kuulu maja: kolm aastat või viisteist või kakskümmend aastat, maksumäär jääb samaks. Oletame, korter osteti 5,0 mln. Rub., Siis müüs selle mitteresidendist eest 6,5 mln. Rub. Sel juhul tulumaksu summa (PIT), mis tuleb tasuda eelarvesse mitteresidendist vaadatakse (6500-5000) * 30% = 450000 rubla ..

Kell omandi

Nagu näeme, jooksul valduses on määratud suurusjärgus tasumisele kuuluva maksu, kui on korteri müük. Vähem kui 3 aastat omandi ole määratletud kolme kalendriaasta jooksul, samuti 36 kuud alustades kindel kuupäev. Mis asjaoludel määratud ajaks varaliste õiguste omandamine? Juhul kui see on omandatud abil erastamise allkirjastamine tegu kingitus, müük, vahetus, rent eest kompensatsiooni lammutati maja, hetkel esinemise viide see õigus kuupäeva registreerimistunnistuse omanik.

Lähtepunktiks omandamise õiguste saaja pärandist on testaatori surma. Omanik Elamuühistu võib helistada ise meister vaid päeval lõppmakse üksus.

Seega müüki korteri kui tehing on alati vastavuses nende toimumise aega omandiõiguse.

Täpsustus: see ei ole ainult korter

Autor korterid, kohaldamise kohta tulumaks üksikisikute, kui nad müüakse võrdsustada kui suvilad, aiamajad, villad, kruntide ehitus, tuba korterid, viimane - ainult tervikuna (juriidiline termin), mis on mille number, näiteks: №1 toaline korter №7. On arusaadav, et ost ja müük korterite - juriidiline standard. Kõik ülaltoodud kinnisvara Maksumäär korral juba mainitud meie.

Aga kui ruumis ei ole registreeritud, iga omal number, see on täiesti võimalik, et nagu allpool kirjeldatud. Näiteks korteri 4 tuba, igas neist on individuaalne. Siis nad müüsid kõik oma numbrituba, igaühes umbes 1,0 mln. Rublades. Maksuhaldur näitab, et sellises olukorras, väärtus kõik korterid on kokku määrata kogu müügihind. Sel juhul korterite müük sõltub üksikisiku tulumaksu järgmiselt: (4 * 1000-1000) * 13% = 390000 rubla .. Iga müüja maksab tulumaksu kui ¼ kogusummast kogunenud 390: 4 = 97,5 tuhat rubla ..

Leia korteri osta - probleem?

Otsi "õige" osta korter - häirivaks. Esmapilgul eluasemeturul on täis ettepanekud pakuvad erinevaid. Siiski, kui te tõesti hakata helistama isikute, kes andis klassifitseeritud, siis väga kiiresti leiad: nad ei kiirusta helistada kodu number, kus korter asub. See tähendab, et teil on pidev vestlus eluasemeturul vahendajate, see tähendab, Vahendamine. Ostjad sageli huvitatud müüb kortereid omanikud. Aga on see õigustatud?

Ühelt poolt on muidugi hästi, et eluasemeturg on struktureeritud ja seal on spetsialistid. See võib kaitsta isikut on tehing, ebaseadusliku skeeme, mis võib viia selle loobumist. Muidugi, see turvalisuse maksma vahendaja - kinnisvarafirmade. Siin on mõned proovi hinnad "meelerahu": auditeerida seaduslikkuse tehingu - alates 10 tuhat. Hõõruge.; omandiõiguste registreerimist eluasemele - .. 15 tuhat rubla, "tegeleda võtmed kätte" - 20 rubla .. Tõepoolest, seal on mõnes mõttes, et inimesed iga päev ei ole seotud juriidiline pool tehingu viitab Vahendamine.

Sõltumatu korteri otsing

Kuid konkreetse kategooria õigusliku kirjaoskuse kodanike ikka ahvatleb võimalus säästa raha, tehes palju ilma Vahendamine teenuseid. Korterite müük omanikud harvem turule, see tuleb otsida. Lihtsaim viis juhtida tähelepanu korterite ostu esmasel turul, see on ehitaja. Samal ajal, et vältida arusaamatusi, peaksime kõigepealt teada, mida klassi kuuluv vara ehitamisel või ehitatud maja: VIP-, klassik- või turistiklassis. See võib määrata tarvitamise viisist (kasutusvalmis või alusel samootdelku), maa-ala korterite ELAMUFONDIS vastavalt ülekaal multi-toaliste ta. Uuri välja, mida arendajad hoones oma linna. Uurige oma maine ja "tulemusi."

Korterite müük omanikud teisese eluasemeturu, nagu me oleme öelnud, on haruldane. Aga entusiastid leiavad, et ei kaota süda: enne leida sadu kordi sisestada ja ajakohastada teavet AVITO saidi kõige sagedamini otsida võtab paar päeva, osta ajalehti reklaamidega "real" helistama arv ja omanikud on ...

Kuid mitte sellest, et "leidja eduka" kodu ostjad huviga üle maksma selle omanik üle turuhinna summa, mis oleks viinud teda kinnisvaramaakler. Ei ole saladus, et korteriomanikud hindavad sageli oma hind. Kuid "tõeline klientide" teiseste korterite müük - ka Türgi diplomi.

Kui me otsustasime osta korter "võõra" linn, ettevaatlik inimesed sellises olukorras eelistavad tegutseda ainult vahendaja kaudu, kuid mitte ise. Minimeerides samas tõenäosust võimalik "üllatusi".

Õiguslikke meetmeid ostes korteri

Nihkunud rõhk vaadata spetsiifikast maksuseadustiku, võttes arvesse residentuuri soodustingimustel maksumäär, ilma maksudeta müügi korter, puhtalt õiguslike formaalsuste palju.

Alustame koos korteri ostmise, sest see on esimene samm saaja. Omalt sisaldab kolme meetme blokeerida.

Esialgu ostja kontrollib dokumente ja Müüja logi eellepingu.

Siis (kui tehing toimub järelturul) sõlmisid lepingu võõrandumine. Juhul kui protsess osta korter uues majas (esmane turg) allkiri nõusolekul aruande (ehk asemel - eelleping, mis reguleerib investeerimishoiuse, jagatud ehitus, ehitus osaajalise).

Viimane etapp - riikliku registreerimismärgiga tehingu. see on oluline, et ostja hoolikalt läbi kõik need sammud. Pöörates erilist tähelepanu väärivad juhtudel, kui tehakse kiireloomulisi korterite müük.

märke pettuse

Petturid tavaliselt püüavad teha müügiprotsess asjata, püüdes varjata olulisi detaile. Kui need sündmused hakkavad toimuma, ja müüja üritab kiirustada teile, ärge kartke katkestada järsult koostöö ja ütle talle: "Hüvasti" - see kaitseb sind kanda.

Nagu te teate, raha meeldib vaikus. Lugege hoolikalt originaal müügileping, registreeritud notari. Isegi kui teil on varem maha lepingu eelnõu proovi ostu ja müügi korteris. Ole valvas - eriti seoses lõpliku teksti trükitud notar.

eelkokkuleppe

Esimeses etapis, ostja määrab hinna alguses, ja siis uurib täielikkust müügipakendis dokumente. Ostja peaks vaatama esitatud tehharakteristiku (vorm №7), registreerimine üürnike korterisse, dokumendi andmise omandiõigust see (müügilepingu, erastamine, annetused).

Täpsemalt paketi dokumentide ostmiseks tuleb lõpule järgmised dokumendid:

- avaldus riikliku registreerimise korterid;

- müügilepingu (see on määratud ajastus müük korter);

- Dokumendid STI - seletus ja etapiviisilise kava korteri;

- koopia taotleja passi dokument;

- tasumise kviitung.

Alustame järelturult. Me peaksime pöörama erilist tähelepanu võimalusele tulevikus erinevate probleem olukordades. See viitab järgmistele asjaolude selgitamisele:

- kas müüa kinnisvara vahi all;

- Kas kõik pärijad eelnevalt võetud on - müük nõusoleku;

- Kas ei ole rikkunud isikute õigusi elavad korteris.

Esmasel turul kinnisvara arendaja tehtud müügi korteris. Mis dokumente on vaja sel juhul? Pöörake tähelepanu ehituse ajakava, kui planeeritud tähtaega korter operatsiooni. Samal ajal ei tohiks olla olulist vahet valmidusaste objekti kättetoimetamiseks. Uurige ettevõtte maine organisatsiooni-ehitaja, on seal "tema südametunnistus" pikaajaline. Kontrollitud dokumendid, mis näitavad:

- riikliku registreerimismärgiga rendilepingu hoone maa (võimalik omandiõiguse);

- arendaja õigus ehitada;

- kokkulepe vahendite hankimise, investeerimishoiuse lepingu;

- kava korterid.

Paremaks mõistmiseks müüja, on soovitav, et saada temalt usaldusväärne kontaktandmeid (st Internetis), samuti suuliselt läbirääkimisi temaga esialgne kuupäev müük korterite, arvestades kiirustamata, kvaliteedi täita kõiki oma etapid.

võõrandumine lepingu või seaduse vastuvõtmise ja edastamise nagu teine etapp osta korter

Ainult pärast esialgset kvalitatiivne test võib võtta teise etapi ostu: allkirjastamist ostulepingu. See ei ole oluline, kas notari juures lepingu allkirjastamist siiski tingimata vaja vastuvõtuakti ja üleandmise või võõrandumine lepingu allakirjutatud esimese etapi.

Juhime teie tähelepanu tehnilisi üksikasju: võõrandumine leping määrab kindlaks müügihind korter, see on - osa arvutamise maksubaasi - üksikisiku tulumaks müügi korteris.

Kuupäeva tegeliku ülekandmise korter - lepingulise iseloomuga, siis võib (kokkuleppel müüja ja ostja), et valida alternatiivina:

- kui allakirjutamise hetkest müügilepingu;

- korrelatsioonis riigi registreerimise

- omandamise sertifikaadi pealkiri korteri.

järeldus

Vene eluasemeturul analüüs näitab mõningaid positiivseid suundumusi. See on märgitud ja tunnustatud oma luure, eriti professor ülikoolis. Plekhanov Gennadi Moiseevich Sternik. Esiteks käegakatsutavaid tulemusi riigi hinna- kontrolli.

Pikemas perspektiivis on järkjärguline hindade stabiliseerumist orienteerumisel oma kriisieelsele tasemele, tegelikult maksab-õigustatud. Lühidalt on kalduvus stagnatsiooni (st hind kõigub keskmine +/- 2,5%). Hindamise korterite mõjutab stabiilse vahetuskursi: juba tuttav, et nende hinnad olid "rubla". Suurel määral aktiveerib eluasemeturul hüpoteek. Näiteks 2012. aastal elanikkonna hüpoteeklaenude väärt rohkem kui 1,0 triljonit. hõõruda.

Siiski, peale seda on kindlasti positiivne hoogu suunas ohutuse kinnisvaraturul tuleb märkida seotud riskide korterite ostu ilma vahendajad. Sageli, mitte-spetsialistid ei tea nüansse teatud ostu ja müügi korteris. On sõnavara spetsialistid selliste tehingute nimetatakse "haavatavad". Pidades silmas kriitilist tähtsust kooskõlas õiguslike aspektide ostmine ja müümine on tungivalt soovitatav võtta ühendust kinnisvara spetsialist. Olgu see müüb korteri vähem kui 3 aastat püsivana vara, muu ost ja müük, hooldamine makse spetsialistidest töötavad mitme suurusjärgu võrra väiksem kui risk otsest kahju.